อสังหาฯโอเวอร์ซัพพลาย?
ตลาดพรีเมียมกำลังมา?
ได้เวลาจับตาตลาดผู้สูงอายุ?
มาฟังคำตอบพร้อมคอมเม้นต์เรื่อง แนวโน้มบ้านจัดสรร ฉบับเต็มจาก “ดีเวลลอปเปอร์” แบรนด์ดัง คุณอุทัย อุทัยแสงสุข รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานการตลาด และพัฒนาโครงการ บริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)
ความเชื่อมั่นเริ่มกลับมา
“ถ้าถามถึงแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้เราคงต้องดูเรื่องพื้นฐานด้านมหภาคของประเทศไทย เช่น เรื่องของจีดีพี เกษตรกรรม การส่งออก การท่องเที่ยว ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก อย่างปีนี้เขาคาดการณ์กันว่า GDP ขยายตัวที่ประมาณ 3.5 % ซึ่งดีกว่าปีที่แล้วเล็กน้อย ส่งออกก็เริ่มมีการขยับตัวมีสัญญาณที่ดีขึ้น แต่ต้องจับตาต่อไปแบบเดือนต่อเดือน แต่ท่องเที่ยวดีขึ้นแน่นอน เนื่องจากได้อานิสงค์จากนักท่องเที่ยวชาวจีนมากเป็นพิเศษ โดยภาพรวมอาจยังไม่มีอะไรบ่งชัดว่าจะดีขึ้นแบบก้าวกระโดดแต่เริ่มเห็นภาพว่ามีการกระเตื้องขึ้นบางจุด โดยทั่วไปอสังหาฯ จะเติบโตตามหลังเศรษฐกิจประเทศประมาณ 3-4 เดือน อย่างน้อยความเชื่อมั่นก็จะเริ่มกลับมา โดยรวมคงไม่แย่ลงแต่ก็คงไม่ได้ดีขึ้นมาก”
อนาคตอสังหาฯขึ้นกับโครงสร้างพื้นฐาน
“ใน 3-5 ปีข้างหน้า การเติบโตนี่ขึ้นกับนโยบายของรัฐบาลเป็นหลัก เนื่องจากในช่วงนี้การลงทุนของเอกชนยังไม่ค่อยดีขึ้น แต่รัฐบาลมีการลงทุนในส่วนของโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งมากขึ้น เช่น รถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูงตามเมืองชายแดน ซึ่งเป็นการขยายเมือง ขยายความเจริญ ทำให้อสังหาฯเติบโตตามด้วยเช่นกัน ในส่วนของต่างจังหวัดนั้นการเติบโตของคอนโดมิเนียมยังเป็นได้ยากอยู่เพราะการอยู่อาศัยในแนวสูงเป็นธรรมชาติของการอยู่อาศัยในเมืองซึ่งมีพื้นที่น้อย ตอนนี้ต้องรอดูว่ารถไฟฟ้าความเร็วสูงจะไปถึงเมืองไหนบ้าง ตรงจุดนั้นก็จะกลายเป็น Hub และมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้น”
อสังหาฯ โอเวอร์ซัพพลาย? ตลาดพรีเมียมกำลังมา?
“จริงๆ แล้วภาวะตลาดตอนนี้ยังไม่สามารถชี้ชัดได้ว่า โปรเจ็คอสังหาฯในตลาดระดับกลางและล่างนั้นมีเยอะเกินไปหรือโอเวอร์ซัพพลายไหม ขึ้นกับว่าเรากำลังพูดถึงพื้นที่แถวไหน ในบางพื้นที่นั้นเป็นไปได้ แต่ในบางพื้นที่ดีมานด์แฝงยังคงมีอยู่เยอะ
เนื่องจากสองปีที่ผ่านมาคนซื้อบ้านน้อยลงเนื่องจากไม่มีความมั่นใจในเศรษฐกิจ ในตอนที่ความต้องการซื้อยังประวิงเวลาอยู่ โครงการต่างๆ ก็เปิดตัวออกมา เลยทำให้ดูเหมือนว่าซัพพลายจะมากกว่าดีมานด์
นอกจากนี้ เศรษฐกิจที่ผ่านมาธนาคารปล่อยสินเชื่อยากขึ้น บางดีเวลอปเปอร์โดนปฏิเสธเช่นกัน ตลาดกลางและล่างจะได้รับผลกระทบมากสุด โดยเฉพาะตลาดล่าง เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ดีรายได้ของคนเริ่มลดลง ธนาคารก็ไม่กล้าปล่อยสินเชื่อ เมื่อผู้ซื้อบ้านถูกปฏิเสธมากขึ้น ดีเวลอปเปอร์ก็เริ่มชะลอการทำโครงการระดับล่าง แต่ในส่วนของ “ตลาดพรีเมียม” ลูกค้าไม่ได้ขอเงินกู้แบงค์ด้วยซ้ำ เขาซื้อบ้านด้วยเงินสดของเขาเอง แสดงให้เห็นว่า ตลาดบนยังมีอำนาจในการซื้ออยู่บ้างในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี แต่อย่างไรก็ตามดีมานด์ในกลุ่มก็มีจำกัดเช่นกัน”
คนยุคนี้ยินดีแชร์
“สำหรับเมืองใหญ่ เวลาคนจะเลือกซื้อคอนโดหรือบ้านเดี่ยว เหตุผลที่คนส่วนใหญ่ใช้พิจารณาคือเรื่องของ “การเดินทาง” ดังนั้นพฤติกรรมการอยู่อาศัยของคนเมืองจึงเริ่มเปลี่ยนไป คนเลือกอยู่ในคอนโดมากขึ้นบนพื้นฐานของความสะดวกสบาย เพราะมีรถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้ที่ทำงาน เสียเวลาเดินทางน้อยที่สุด แม้ต้องแลกกับการแชร์พื้นที่ส่วนกลางกับคนอื่น แต่เขาก็เข้าใจและยอมรับกับแนวคิดของการ “แชร์” ฟาซิลิตี้ส่วนกลาง ซึ่งจริงๆ ก็ได้สิ่งที่เวิร์คกว่า เช่น สระว่ายน้ำ สวนขนาดใหญ่ แบบที่บ้านเดี่ยวยังมีไม่ได้ การอยู่อาศัยยุคนี้มันจึงเป็นเรื่องของการ “CO” กัน การใช้พื้นที่ร่วมกัน
ในแง่ของการอยู่อาศัยดูเหมือนว่ามนุษย์เราจะมีความต้องการที่ไม่สิ้นสุด บางทีผู้บริโภคก็ไม่รู้ว่าความต้องการของตัวเองคืออะไร เพราะตัวเขาเองก็ไม่เคยเห็นไม่เคยสัมผัส จึงเป็นหน้าที่ของผู้พัฒนา ที่ต้องหาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์พฤติกรรมใหม่ของผู้อยู่อาศัย อย่างคอนโดมิเนียม พื้นที่อยู่อาศัยสเปซน้อยลง เป็นเหตุให้พื้นที่ส่วนกลางเริ่มใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ อย่างแสนสิริ เรากำลังพัฒนา Co-Living Space ในโครงการต่าง ๆ ถ้าอยู่ในคอนโด คุณจะมีครัวขนาดใหญ่ก็คงไม่ได้ ทุกวันนี้ในหลายๆ โครงการ เราจึงมีครัวขนาดใหญ่เผื่อว่าลูกบ้านจะอยากจัดปาร์ตี้ ก็สามารถใช้ครัว Co-kitchen ได้หรือใครทำงานที่บ้าน เราก็มี Co-working Space หรือ Co-Living room สำหรับรับแขก หรือจะเป็น co-recreation ที่มีสวนขนาดใหญ่หรือสระว่ายน้ำ ออกกำลังกาย โดยเราเริ่มมีการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ เช่น โฮมแอพลิเคชั่นในการจองห้องประชุมเพื่อความสะดวกสบาย แทนที่จะต้องเดินไปติดต่อที่นิติบุคคล”
คอนโดสำหรับผู้สูงอายุ
“เราพบว่าคนเริ่มคุ้นเคยกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น คนบางกลุ่มจะพบว่า ถ้าอยู่ในบ้านหลังใหญ่ ลูกหลานเริ่มโตแยกออกไปอยู่เอง แล้วอยู่กันแค่สองตายาย ค่าใช้จ่ายในการดูแลบ้านจะมหาศาล ในขณะที่อยู่คอนโดมิเนียมมีคนช่วยแชร์ค่าใช้จ่าย มีผู้จัดการช่วยดูแลปัญหาต่างๆ มีลิฟต์ ไม่ต้องเดินขึ้นบันได ดังนั้น เราจึงเริ่มเห็นกลุ่มผู้สูงอายุที่มีอำนาจในการใช้จ่ายเริ่มซื้อคอนโดในเมืองมากขึ้น เลือกคอนโดที่อยู่ใกล้โรงพยาบาล ใกล้ลูกหลาน ใกล้แหล่งเพื่อนฝูง หรือแม้แต่บ้านเดี่ยวทุกวันนี้ชั้นล่างของบ้านก็ต้องมีห้องคุณตาคุณยาย ห้องน้ำแบบพิเศษ ปูพื้นกันการลื่นล้ม ขนาดเหมาะสมในการใช้รถเข็น เห็นได้ว่าทุกคนเริ่มมองตลาดผู้สูงอายุพอสมควร เพราะในอีกสิบปีข้างหน้า ประเทศไทยจะก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ”
ตลาดต่างชาติมีอนาคต
“ปีนี้เแสนสิริกลับมาเน้นที่ตลาดในกรุงเทพ ที่ต่างจังหวัดก็จะมีโครงการใหม่ที่เชียงใหม่ และเรากำลังไปบุกตลาดต่างประเทศอย่างฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน และจีน ซึ่งเป็นตลาดที่เราให้ความสำคัญ โดยช่วงนี้ถือว่ามาทดแทนรายได้ที่ชะลอลง และถึงแม้เศรษฐกิจจะดีขึ้น ตลาดนี้ก็ยังคงเป็นตลาดที่มีศักยภาพ เพราะตามกฎหมายชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ 49% ได้โฉนดด้วย และโอนให้ลูกหลานก็ได้ จึงถือว่าเป็นตลาดที่ยั่งยืน”
อ่านจับตาแนวโน้ม “บ้านจัดสรร” ของคนเมือง – EP 1 ได้ที่นี่
http://www.baanlaesuan.com/58250/the-editors/property-trends-2017-1/
และดูโครงการบ้านจัดสรรที่น่าสนใจได้ที่ ROOM : PROPERTY REVIEW
